Milliyet.com.tr/ÖZEL 1 yıl içerisinde faizlerin süratle yükselmesiyle birlikte yatırımcılar mevduatlara yöneldi, konuta talep azaldı. Bilhassa kredi faiz oranlarındaki yüksek seyir vatandaşların konut alımını zorlaştırıyor, ancak mevduat faizlerinin yıl sonuna hakikat düşüş göstermesi bekleniyor.
Özellikle son haftalarda bankalarda mevduat faiz oranları aşağı taraflı hareket etmeye başlamıştı. Yıl sonuna yanlışsız mevduat faizlerinin daha da gerilemesi bekleniyor.
Peki şu anda mevduatta mı kalmalı yoksa konut alımı için bir fırsat mı? Faizler düşüşe geçtiğinde konut fiyatlarında süratli artışlar görülür mü?
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye pahalandıran Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Faizlerin düşmesiyle ilgili beklentiler var. Bunların yıl sonuna gerçek gerçekleşme ihtimali ağır basıyor. Merkez Bankası piyasanın kendi içinde dengeyi bulmasını istiyor diyebiliriz.
‘GAYRİMENKULE YÖNELİM ÇOK SÜRATLİ OLMAYABİLİR’
İlerleyen süreçte mevduat faizleri düştükçe kredi faizlerinin bu ortamda düşeceğini kıymetlendiriyoruz. Faizler düştükçe talebin uzun vakittir beklediği gayrimenkul tarafında da yavaş yavaş hareketlenmeler başlayacak. Bu çok süratli olmayabilir.
‘BU KONUT ALIMINDAKİ EN BÜYÜK ENGEL’
Şu an için faiz oranları piyasada hala yüzde 3 düzeylerinin üzerinde. Bu 1 milyon TL kredi çeken bir kişi için aylık 33 bin TL geri ödemesi demektir. 2 yahut 3 milyon TL kredi çeken bir kişi 60-90 bin TL’nin üzerinde ödeme yapmak durumunda. Bu konut alımındaki en büyük pürüz.
‘FİYATLAR 1 YILDA ENFLASYONA NAZARAN DÜŞTÜ’
Mevduat faizlerinin artması konutta alım gücümüzü azalttı. Alım gücü azalmasına karşın yüzde 66 oranında artan bir inşaat maliyeti var. Konut fiyatları son 1 yılda enflasyona nazaran geri gelmiş durumda.
‘İNŞAAT MALİYETİNE SATILAN YERLER VAR’
Bu bize şunu gösteriyor ki konut fiyatları birçok yerde ve bölgede müteahhit karının eritildiği bir durumda. Şu an için kimi bölgelerde satılan ikinci el gayrimenkuller yalnızca inşaatın maliyetine satılıyor diyebilirim.
Nispeten çok eski olmayan yerlerde 100 metrekare bir daireyi bugün 4 milyon TL’den aşağı bulabildiğiniz yerler var. Kimi gayrimenkullerin maliyetine satıldığı doğrudur.
MEVDUAT VE KONUTTAN HANGİSİ CAZİP?
Mevduat ile konut ortasında bir tercih yapılmak istense genelde biz gayrimenkulcüler konutu makul buluyoruz. Konutta verdiğiniz parayla bunu kiraya verme üzere bir opsiyonunuz var. İstanbul’da kira amortisman müddetleri daha evvel 23 yıl iken şu an için 17 yıla kadar düştü. Bu 6 milyon TL’ye satın aldığınız bir yeri aylık 30 bin TL’ye kiraya verdiğinizde yaklaşık 16.5 yılda fiyatını amorti ediyor demek.
‘4-5 YILLIK KONUTLARDA FIRSAT VAR’
Yapılar çok eski değilse bilhassa 4-5 yıllık konutlarda bir satın alma fırsatı var. Ben artan inşaat maliyetleri çerçevesinde konuta yatırımın makul olduğunu söylüyorum. Konut aldığınızda yıpranır lakin altındaki arsa her vakit sizindir. Binanız eskise bile arsa hisseniz gizli kalmaya ve kıymet kazanmaya devam eder.
YÜKSEK FAİZLE KREDİ ÇEKEN BİRİSİ FAİZLERİN GERİLEMESİYLE KREDİYİ YAPILANDIRABİLİR Mİ?
Bir kişi bankadan yüzde 3 oranında kredi çekti diyelim, faizlerin gerilemesiyle birlikte bunu yapılandırabilir. Lakin bu çok kısa vadede gerçekleşmeyecektir. Benim beklentim kasım devrine hakikat mevduatlarda bir gerileme olacağı tarafında. Biz kredi faizlerinde 2025 yılının ikinci çeyreğinde düşüşleri göreceğiz. Orada da yüzde 2.60-2.50 düzeylerine kadar gerileme olabilir. Gelecek yıl sonuna yanlışsız yüzde 2’li düzeyleri yakalamaya çalışabiliriz. Konut kredilerinde çok süratli düşüşler olmayacaktır. Bu türlü bir kredi çeken biri 1.5-2 yıllık süreçte güya faizler hiç düşmeyecekmiş üzere düşünebilir.
FAİZLERİN DÜŞMESİYLE KONUT FİYATLARI HIZLANIR MI?
Evet, faizlerin düşmesiyle birlikte konut fiyatları hızlanır. Bunu tetikleyen birkaç öge var. TÜİK tarafından yapı ruhsat ve yapı müsaade istatistikleri yayınlanıyor. Çok kıymetli bir data, nisan-haziran 2024 bilgileri açıklandı. Belediyeler tarafında yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22, daire sayısı yüzde 28.9, yüz ölçüm ise yüzde 30.9 azaldı.
‘CİDDİ ALIM FIRSATI VAR’
Yapılan daire sayılarının azalıyor olması bize şunu söylüyor ki nispeten konut fiyatları bu durumdan etkilenecektir. Ben konutta 15 Eylül öncesinde önemli bir alım fırsatı olduğunu düşünenlerdenim.”